Yhteisomistus

Jaoton yhteisomistus perustuu vanhoihin germaanisiin omistuskäsityksiin. Suomalaisessa oikeusjärjestelmässä jaoton yhteisomistus on varsin poikkeuksellista, sillä sellaista ei voida perustaa sopimuksella. Tärkeimmät jaottomat yhteisomistustilanteet ovat jakamaton kuolinpesä, avoin yhtiö ja aiemmin ennen vuotta 1930 solmitun avioliiton aviopesä. Tällainen pesä tai yhtiö muodostaa varallisuuspiirin, johon perillisillä, puolisoilla tai yhtiökumppaneilla on osuus. He eivät omista pesän esineistä mitään määräosaa vaan osuuden koko pesään.[1]

Jaottoman yhteisomistuksen omistajat voivat yleensä vain yhdessä käyttää omistusoikeutta. Tähän on kuitenkin säädetty poikkeuksia puolisoiden vallintaoikeuden osalta. Oma ryhmänsä ovat erilaiset yhteiset alueet. Vuoden 1734 laki säänteli yhteismetsiä ja pitäjänyhteisiä, ja myöhemmin erityisesti isojaoissa on syntynyt yhteisalueita. Yhteisalueen hallinto voi perustua osakaskokouksen laatimaan ja tuomioistuimen hyväksymään ohjesääntöön.[1]

Määräosainen yhteisomistus perustuu roomalaiseen oikeuteen ja se voi koskea kiinteistöä, irtainta esinettä ja arvopaperia. Yleissääntö on se, että yhteisomistus on määräosaista. Sellainen syntyy esimerkiksi usean henkilön ostaessa tai periessä kiinteistön. Osakkaiden suhteita sääntelee laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958) ellei asiasta ole erityissäännöksiä.[1]

Yhteisomistaja voi käyttää esinettä, kuten esimerkiksi kiinteistöä, siten ettei loukkaa toisten yhteisomistajien vastaavia oikeuksia. Yhteisomistajat sopivat usein nautinnan rajoista ja sopimus suojaa ulkopuolisten häirinnän lisäksi muiden yhteisomistajien häirinnältä. Yhteisomistaja saa luovuttaa osuutensa muita yhteisomistajia kuulematta. Yhteistä esinettä koskeviin oikeustoimiin tarvitaan kaikkien yhteisomistajien suostumus. Tällainen oikeustoimi voi olla vaikkapa määräalan myynti tai rakennusluvan hakeminen.[1]

Kunkin yhteisomistajan omistus (määräosa) kohdistuu murtoluvulla ilmaistavaan osuuteen koko esineestä. Jollei muuta ilmene, omistajien murto-osat ovat yhtäsuuret. Määräosa ei siis merkitse fyysisesti rajoiltaan määriteltyä esineen osaa (toisin kuin esimerkiksi kiinteistön määräala). Yhteisomistussuhde voidaan kuitenkin eräin edellytyksin purkaa jakamalla esine osiin, esimerkiksi kiinteistö itsenäisiksi kiinteistöiksi.^lähde?

Vaikka määräosainen omistus kohdistuu abstraktiin murto-osaan, voidaan kiinteistön hallinta järjestää hallinnanjakosopimuksella, jossa määritellään hallinnan fyysiset rajat. Hallinnanjakosopimukset ovat viime aikoina yleistyneet keinona hallinnoida useaa samalle kiinteistölle rakennettua asuinrakennusta, vaihtoehtona kiinteistön lohkomiselle tai asunto-osakeyhtiön perustamiselle.^lähde?