Asunto-osakeyhtiö

Varsinainen yhtiökokous kokoontuu vuosittain asunto-osakeyhtiölaissa määrättynä aikana. Yhtiökokouksen tehtävät on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokous hyväksyy asunto-osakeyhtiön seuraavan kauden talousarvion ja päättää yhtiön keräämistä vastikkeista. Se valitsee seuraavalle kaudelle hallituksen jäsenet, myös tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja voidaan valita yhtiökokouksessa. Yhtiökokous hyväksyy myös edellisen kauden tilinpäätöksen ja päättää edellisen toimikauden hallituksen vastuuvapaudesta. Se päättää suuremmista korjauksista tai hankinnoista asunto-osakeyhtiön hallituksen esityksestä.

Yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiössä ns. yleistoimivalta: yhtiökokous päättää kaikki ne asiat, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin, taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla.[14]

Yhtiökokouksessa päätösvaltaa käyttävät yhtiön osakkaat. Jokainen osake tuottaa yhden äänen, jollei yhtiöjärjestyksessä ole erikseen määrätty, että yksi osakeryhmä tuottaa yhden äänen.

Osakkaalla on oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Edellytyksenä on, että asia kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja että osakas tekee pyyntönsä riittävän ajoissa, jotta asia saadaan kokouskutsuun[15]. Yhtiökokous ei voi tehdä päätöstä asioissa, joita ei mainita kokouskutsussa tai eivät kuulu yhtiöjärjestyksessä määrättyihin tai asunto-osakeyhtiölain osoittamiin yhtiökokousasioihin[16].

Osakas saa pyytää yhtiökokouksessa kokousasioiden arviointiin liittyviä tarkempia tietoja, jotka on hänelle annettava. Jos kysymykseen ei voida vastata kokouksessa, osakkaalle on vastattava kirjallisesti, kun asia on voitu selvittää. Vastausaikaa on kaksi viikkoa.[17]

Yhtiön hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallisesti selvitys sellaisesta seuraavan viiden vuoden korjaus- ja kunnostustarpeesta, joka vaikuttaa oleellisesti huoneistojen käyttöön tai asumiskuluihin. Selvitys on hallituksen näkemys ja annetaan tiedoksi. Hallitus selvittää yhtiökokoukselle myös jo tehdyt huomattavat korjaus- ja muutostyöt.[18]

Jos viiden vuoden aikana ei ole tarvetta edellä mainitun kaltaisille korjaustoimenpiteille, riittää, että tilanne todetaan selvityksessä. Taloyhtiön hallituksen voi olla tarpeen hankkia selvityksen tueksi asiantuntijalausunto, kuten kuntoarvio, kuntotutkimus tai pitkän tähtäimen suunnitelma. Selvityksen tarkoituksena on kiinnittää taloyhtiön hallinnossa toimivien henkilöiden (hallituksen jäsenet, isännöinti, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä osakkeenomistajat) huomio pitkäjännitteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarveselvityksen ansiosta kiinteistön kunnon seuranta ja hoito on järjestäytyneempää ja määrätietoisempaa. Samalla myös osakas saa ajankohtaista tietoa omaisuutensa kunnosta ja voi varautua tuleviin menoihin.

Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joka huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.[19]

Taloyhtiön hallitus valitaan vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Yleensä hallituksen jäsenet valitaan yhtiön osakkaista, mutta osakkuus ei ole välttämätön edellytys. Aiemmin asunto-osakeyhtiön hallitukseen voitiin valita vain Suomen kansalaisia, mutta nykyään riittää, että yhtiön vastuuhenkilöt asuvat ETA-alueella.[20] Hallituksen yleisin kokoonpano on puheenjohtaja, kahdesta viiteen varsinaista jäsentä ja yhdestä kahteen varajäsentä. Isännöitsijä osallistuu hallituksen kokouksiin yleensä pöytäkirjanpitäjänä ja asioiden valmistelijana ja hänellä on kokouksissa puheoikeus. Isännöitsijä voi olla hallituksen varsinainen jäsen, mutta ei hallituksen puheenjohtaja.

Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen vastavalittu hallitus pitää yleensä järjestäytymiskokouksen, jossa hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan sekä mahdollisen varapuheenjohtajan ja muut erityisjäsenet seuraavaksi toimintakaudeksi eli seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen loppuun saakka. Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on myös ilmoittaa hallitusten jäsenten tiedot Patentti- ja rekisterihallitukselle, jonka kautta taloyhtiön yhtiöjärjestystiedot päivittyvät kaupparekisteriin.[21]

Pääartikkeli: isännöinti

Taloyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jonka hallitus valitsee ja tarvittaessa myös erottaa. Isännöitsijän täytyy olla luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluu taloyhtiön kiinteistöjen ja rakennusten pito ja muun päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen antamien ohjeiden ja määräyksien mukaisella tavalla. Isännöitsijän vastuulla on myös yhtiön kirjanpidon lainmukaisuus ja varainhoidon järjestäminen luotettavasti. Isännöitsijän täytyy antaa hallituksen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeellisia hallituksen tehtävien hoitamisessa.[22]

Tavallisesti taloyhtiön hallitus tekee isännöintipalvelusta sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa, mutta se ei ole välttämätöntä.

Isännöintialan koulutuksesta löytyy kattavasti tietoa muun muassa Isännöintiliiton sivuilta.[23] Alan järjestöt ovat perustaneet auktorisointijärjestelmän, jota hoitaa Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry. Auktorisoidut isännöintiyritykset käyttävät ISA-tunnusta.

Pääartikkeli: tilintarkastaja

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen tarkoituksena on yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastaminen sen varmistamiseksi, että ne ovat asunto-osakeyhtiölain, kirjanpitolain ja -asetuksen sekä hyvän kirjanpitotavan mukaisia. Hallinnon tarkastamisessa varmistetaan, että yhtiön johdon toiminta on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaista.[24]

Asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja, jos:

• yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa; tai
• tilintarkastaja on valittava tilintarkastuslain 4–6 §:n tai muun lain perusteella; taikka
• osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa kokouskutsun mukaan on käsiteltävä.[25]

Asunto-osakeyhtiölaissa edellä mainittu viittaus tilintarkastuslain 4–6 §:ään tarkoittaa juridisesti viittausta nykyään voimassa olevan tilintarkastuslain (1141/2015) 2 luvun 2 §:ään. Tässä pykälässä mm. määrätään valitsemaan tilintarkastaja, mikäli sellaisesta on (asunto-osakeyhtiön) yhtiöjärjestyksessä määrätty.[26]

Ennen vuotta 2007 perustetuissa yhtiöissä voitiin käyttää maallikkotilintarkastajia tilikausille, jotka päättyivät viimeistään vuoden 2010 loppuun mennessä. Vuoden 2011 alusta, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja, tilintarkastajan pitää olla HTM- tai KHT-tilintarkastaja.

Pääartikkeli: toiminnantarkastus

Heinäkuussa 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki sallii tilintarkastajan korvaamisen maallikkotarkastajalla, jonka nimitys on toiminnantarkastaja. Toiminnantarkastaja ei ole tilintarkastuslain tarkoittama tilintarkastaja eikä häneltä vaadita tilintarkastuslaissa säädettyä kelpoisuutta eivätkä hänen tehtävänsä rinnastu tilintarkastukseen. Toiminnantarkastuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 6–12 §:issä.

Asunto-osakeyhtiössä on valittava toiminnantarkastaja[27], jos:

• yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja jos yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä; tai
• yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja osakkeenomistajien määrävähemmistö yhtiökokouksessa vaatii toiminnantarkastajan valitsemista (as.oy-lain 9. luvun 6 §).

Erityisesti niissä pienissä alle 30 huoneiston taloyhtiöissä, joissa harkitaan pelkän toiminnantarkastajan valitsemista tilintarkastajan asemesta, on otettava huomioon seuraavat seikat:

• Pelkkä 30 huoneiston raja ei aina ratkaise, vaan joskus tarve käyttää tilintarkastajaa voi syntyä myös pitkäaikaisen, erittäin suuren hankkeen takia euromääräisten rajojen ylittyessä usean vuoden aikana. Suurten hankkeiden kyseessä ollessa kannattaa siis pohtia asiaa erityisesti, onko ylipäätään järkevää olla käyttämättä ammattilaista suurten asioiden ollessa ajankohtaisia, ja ylittyvätkö eurorajat.
• Valintapäätöstä tehtäessä muistaa, että tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen antama varmistus ovat aivan eri tasoiset ja samoin vastuu virheellisellä toiminnalla mahdollisesti aiheutetun vahingon korvaamisesta.[28]