Wohnungsmarkt

Das einfachste allgemeine Marktmodell betrachtet aus mikroökonomischer Perspektive ein einzelnes Gut und das Zustandekommen seines Preises. In der Theorie ergibt sich ein Gleichgewichtspreis, der aus dem Verhältnis zwischen der angebotenen und nachgefragten Menge (kurz: zwischen Angebot und Nachfrage) entsteht:

a) Steigt der Preis für eine Ware, so treibt dies sein Angebot nach oben (seine Nachfrage nach unten), bis das resultierende Überangebot wiederum eine Preissenkung herbeiführt.

b) Fällt der Preis nun unter den angenommenen Gleichgewichtspunkt, so geht das Angebot zurück (die Nachfrage steigt); es ergibt sich eine Übernachfrage, die den Preis wieder steigen lässt.

Vollkommene Märkte kommen in den entwickelten Ländern in der Praxis fast nicht vor: Der beschriebene Marktmechanismus ist aus baulichen und räumlichen Gründen eingeschränkt. Daher greift der Staat durch „Subjektförderung“ wie das Wohngeld oder subventionierte Sozialwohnungen („Objektförderung“) oft ein. Auch die Wohnungsvermietung auf dem freien Markt unterliegt in den meisten Ländern einer starken Regulierung und vielfach Mietpreisbindungsregelungen.

Der Wohnungsmarkt ist in der Regel ein „Bestandsmarkt“. Der Neubau macht lediglich einen niedrigen Prozentsatz des Bestandes aus, da der jährliche Neuzugang – gemessen am Gesamtwohnungsbestand – kaum mehr als 2 % ausmacht (vgl. Jenkis). Damit ist eine Anpassung an geänderte Nachfragesituation schwierig. Diese „Trägheitseigenschaft“ unterscheidet den Wohnungsmarkt von den meisten andern Märkten, die auf Nachfrageänderungen schneller reagieren können. Diese Trägheit führt dazu, dass bei steigender Nachfrage das Angebot nur langsam angepasst werden kann: Die Preise steigen entsprechend schnell. In gleicher Weise führt eine sinkende Nachfrage zu stärker sinkenden Preisen als in weniger trägen Märkten.

Der Wohnungsmarkt ist mikroökonomisch sinnvollerweise in Teilmärkte aufzuteilen, etwa in den Markt für Mietwohnungen und den Markt für Wohnungseigentum. Während der Marktpreis bei ersteren die Miete darstellt, gilt bei letzteren der Marktwert als Preis.

Das Filtering-Konzept befasst sich mit dem Problem der Heterogenität des Wohnungsmarktes, indem es Sickereffekte zwischen zunächst qualitativ unterschiedlichen Marktsegmenten voraussetzt (vgl. Abbildung). Ausgehend von einer Korrespondenz von personeller Einkommensverteilung und Verteilung der Wohnungsqualität (t₁), werden folgende Annahmen getroffen:

• Die Qualität einer Wohnung entspricht der Phase innerhalb ihres Lebenszyklus’, d. h., sie nimmt mit der Zeit ab (t₂).
• Der Mietpreis der Wohnung nimmt parallel zu ihrer Qualität ab.
• Fällt die Qualität einer Wohnung unter einen Mindeststandard, so wird die Immobilie abgerissen bzw. ersetzt (t₃).
• Neuer Wohnraum entsteht allgemein im oberen Preissegment des Wohnungsmarktes bei maximaler Qualität.
• Die Bewohner verhalten sich ökonomisch rational und sind mobil.

Wenn die Einkommensverteilung als konstant angenommen wird, ergibt sich nun ein fortlaufendes Durchsickern (engl.: Filtering-Down) der Wohnungen, dem sich die Bewohner durch regelmäßiges Umziehen in neuere Wohnungen anpassen. Es ergeben sich charakteristische Umzugsketten. Als Erweiterung des Modells wird die Möglichkeit eingeführt, dass eine Wohnung modernisiert wird, was dann als Filtering-Up bezeichnet wird.

Das Filtering-Konzept beschreibt ein Fließgleichgewicht für einen heterogenen Markt und stellt damit eine Modifikation des mikroökonomischen Marktmodells dar. Trotz seiner Schwächen (u. a. die implizierte Annahme eines strukturellen Überangebotes) dient es immer wieder als Argumentation für eine staatliche Wohnungsbau-Förderungspolitik, die primär mittleren und höheren Einkommensgruppen zugutekommt (Eigenheimzulage).

Die Frage der Brauchbarkeit dieses Modells für die politische Praxis ist von erheblicher Bedeutung bei der Diskussion der Notwendigkeit der Mietpreisbindung.

Andererseits stellen empirische Untersuchungen das Modell in Frage. Ipsen, Glasauer und Lasch (1986) stellen daher das folgende Gegenkonzept vor, das auf mehreren Studien beruht:

Empirische Untersuchungen zeigen, dass die Annahme einer Korrelation zwischen Wohnungsqualität und Miethöhe nicht generell aufrechterhalten werden kann. Es ergibt sich vielmehr eine U-förmige Häufigkeitsverteilung: Sowohl schlecht ausgestattete als auch gut ausgestattete Wohnungen weisen die höchste Miete pro Quadratmeter auf (Ipsen/Glasauer/Lasch 1986: 20). Erklären lässt sich dieses Phänomen dadurch, dass der Wohnungsmarkt keine rein ökonomische Angelegenheit, sondern sozial überformt ist. Der Preis als Funktion der Konkurrenz im Spannungsfeld zwischen Angebot und Nachfrage kann sich nur in anonymen Situationen durchsetzen. Neben rein ökonomischen Faktoren tritt nun also das soziale Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Der in diesem Zusammenhang interessante Parameter Wohndauer führt nun zur geographischen Unterscheidung von mobilen und immobilen Quartieren innerhalb der Stadt, die als „Räume unterschiedlicher Tauschregeln“ (Ipsen & al.) bezeichnet werden.

Eine solche Marktsegmentierung in jeweils relativ geschlossene Teilmärkte führt dazu, dass qualitativ bessere Quartiere geringere Mieten aufweisen können. Die untersten Einkommensschichten sind jedoch von diesen Teilmärkten ausgeschlossen. Dabei liegen die Barrieren zu einem großen Teil in nicht-ökonomischen Bereichen: Kommunikative Elemente wie Informationsflüsse, der Einfluss der social gatekeeper, situative Hintergründe des Umzuges etc. spielen eine oft vernachlässigte Rolle für städtische Segregation.

Allerdings überformen solche sozialen Faktoren nur herkömmliche ökonomische Voraussetzungen wie Einkommen und Berufsgruppe, die unbestritten die jeweilige Marktchance bestimmen. Friedrichs (1995:59) unterscheidet die folgenden Wohnungsmarktsegmente:

• Sozialwohnungen
• preiswerte freifinanzierte Wohnungen,
• „normale“ Mietwohnungen
• Eigentumswohnungen
• Eigenheime