Wohngemeinschaft

Umgangssprachlich wird die „gewöhnliche“ WG, in der persönliche Beziehungen, gemeinsame Unternehmungen und die Gemeinschaft unter den Mitbewohnern stärker im Vordergrund stehen, von der „Zweck-WG“ unterschieden, deren Bewohner meist aus Gründen der Kostenersparnis zusammenleben und in der das Gemeinschaftsleben eine untergeordnete Rolle spielt.[2]

Studenten und Auszubildende leben oft in Wohngemeinschaften, um sich die Miete zu teilen. Das schließt jedoch gemeinsame Unternehmungen nicht aus.

Eine Zweck-WG kann auch aufgrund ähnlicher Interessen (Studienfach, Beruf usw.) entstehen.

Die Hierarchie in WGs ist meistens flach, unter anderem aufgrund der eher progressiven Nutzergruppen. Jedoch können Alter, Dauer der Zugehörigkeit und vor allem der persönliche Charakter die Stellung der Mitbewohner innerhalb der Gemeinschaft beeinflussen. Der alltägliche Umgang miteinander lässt häufig Freundschaften entstehen. Notwendige Regeln des Zusammenlebens und Pflichten bei der Wohnungspflege können gelegentlich auch Ursache für Spannungen zwischen den Bewohnern sein.

Wenn Menschen unterschiedlichen Alters zusammenleben, spricht man von Mehr-Generationen-Haus oder Mehrgenerationenprojekt, die Gemeinsamkeiten mit den traditionellen Mehrgenerationen-Haushalten der früheren Großfamilien haben können.

Das Zusammenleben in einer Wohngemeinschaft kann wie anderen Wohnformen des Cohousing aufgrund von geteilter Wohnfläche und anderen Aspekten des Commoning zu einer signifikanten Reduktion des Treibhauspotentials und Ressourcenbedarfs führen, was als wesentlich für die Erreichung globaler Klimaziele erachtet wird.[3]

Zivilrechtlicher Aspekt: Wohnungsgemeinschaften sind im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt. Es kommen verschiedene zivilrechtliche Konstruktionen des Mietvertrags vor.

Ein Bewohner der WG fungiert als Hauptmieter, der den Mietvertrag mit dem Vermieter schließt. Die einzelnen Mitbewohner schließen mit dem Hauptmieter jeweils einen Untermietvertrag. Dafür bedarf es in der Regel eine Genehmigung des Vermieters, insbesondere wenn der Hauptmietvertrag die Untervermietung ausschließt. Diese Konstruktion räumt dem Hauptmieter eine privilegierte Stellung mit weitergehenden Rechten und Pflichten ein. Er ist der (einzige) Vertragspartner des Vermieters.

Für den Hauptmieter hat diese Konstruktion den Nachteil, dass er alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen muss. Er alleine haftet dem Vermieter gegenüber für die Zahlung der Miete, unabhängig davon, ob die Untermieter ihre Miete (rechtzeitig) zahlen oder nicht. Der Hauptmieter trägt meist auch das Haftungsrisiko an der Mietsache und muss für die Einhaltung der Hausordnung durch seine Mitbewohner geradestehen. Der Hauptmieter hat dafür die Möglichkeit zur vereinfachten Kündigung der Untermietverträge und ist in der Gestaltung der Untermietverträge relativ frei, wobei er zum Beispiel auch eine Kaution verlangen kann.

Die Untermieter haben bei einer solchen Konstruktion den Vorteil, dass sie nur für ihren eigenen Mietanteil haften. Indes hat der Untermieter den Nachteil, dass er dem Vermieter gegenüber keinerlei Wohnrecht hat, wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wurde oder ausgelaufen ist.

Der Vermieter hat z. B. bei einem Untermieterwechsel einen festen Ansprechpartner für die Mietzahlungen.

Schwierigkeiten können bei einem Wohnungswechsel des Hauptmieters entstehen. Zieht der Hauptmieter aus, wollen die Untermieter aber weiterhin die Wohnung bewohnen, muss entweder ein neuer Vertrag mit dem Vermieter geschlossen werden oder einer der Untermieter tritt in den bestehenden Hauptmietvertrag ein. Aufgrund der allgemeinen Vertragsfreiheit ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen neuen Vertrag mit einem der Untermieter abzuschließen oder der Vertragsübernahme (Eintritt) zuzustimmen. Es ist ratsam, schon vor Abschluss des Hauptmietvertrages mit dem Hauptvermieter eine Eintrittsklausel zugunsten der Untermieter zu vereinbaren und in den Vertrag aufzunehmen. Nach österreichischer Rechtslage ist ferner eine Vertragsübernahme ebenso zu vergebühren wie der Abschluss eines neuen Mietvertrages, was in der Regel vom Mieter zu übernehmen ist und einige hundert Euro ausmachen kann.[8]

Alle Bewohner der WG sind Hauptmieter. Damit haben alle die gleichen Pflichten gegenüber dem Vermieter. Entscheidungen der Mieter sind in der Regel gemeinsam und einstimmig zu fällen. So muss etwa die Kündigung gemeinsam erfolgen. Ein einzelner Mitbewohner kann den Mietvertrag nicht kündigen. Sollte nur ein Mitbewohner ausziehen wollen, kann eine Abänderungsvereinbarung („X tritt für Y in den bestehenden Mietvertrag ein“) getroffen werden. Da eine solche der Mitwirkung oder Zustimmung des Vermieters bedarf, kann sie sich schwierig gestalten.

Laut einiger Gerichtsurteile muss der Vermieter grundsätzlich einem Austausch der Hauptmieter in einer Wohngemeinschaft zustimmen.[9][10] Laut BGH-Urteil haben die Mitglieder einer Wohngemeinschaft keinen generellen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch einzelner Mieter; unter Umständen kann ein Mietvertrag aber auch so auszulegen sein, dass ein Anspruch auf einen Mieterwechsel bestehen soll – etwa wenn, wie im Falle einer Studierenden-WG, Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass die Wohngemeinschaft auf einen häufigen Mitgliederwechsel angelegt war.[11]

Im Übrigen haftet jeder einzelne Hauptmieter gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter, das heißt für die gesamte Wohnungsmiete.

Der Vermieter schließt mit jedem Bewohner einzeln einen Mietvertrag ab, etwa über ein einzelnes Zimmer in einer Mehrzimmerwohnung mit anteiliger Benutzung von Küche und Bad. Folglich haftet auch nur jeder Mitbewohner für sich selbst. Wenn keine anderweitige Regelung zur Auswahl der nachfolgenden Mieter in den Mietverträgen enthalten ist, könnte der Vermieter theoretisch alleine über die Zusammensetzung der Wohngemeinschaft entscheiden. In der Praxis vergeben viele Wohngemeinschaften freiwerdende Zimmer selbstständig und ohne den Vermieter zuvor zu informieren. Der Vermieter kann die Entscheidung der verbleibenden Bewohner akzeptieren, muss es aber nicht. Er hätte die Möglichkeit, dem neuen Mitbewohner einen Vertrag zu verweigern oder nach zuvor erfolgter Abmahnung unter Umständen auch der gesamten Wohngemeinschaft zu kündigen.

Für Ehen und sonstige Partnerschaften gilt regelmäßig, dass sie nicht unter den Begriff der „Wohngemeinschaft“ fallen. Kurzfristiger Besuch oder die Aufnahme eines Familienmitglieds ebenso nicht. Der Ehegatte darf jederzeit beim jeweiligen Partner einziehen und das auch ohne Zustimmung des Vermieters. Für die Aufnahme nichtehelicher Partner ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, die dieser aber unter Umständen wegen eines berechtigten Interesses erteilen muss.

Für eine nicht-eheliche Lebensgemeinschaft ergibt sich jedoch das Problem, dass der Partner, welcher nicht Vertragspartner ist, in einer rechtlichen Abhängigkeit vom anderen Partner steht.

Der Partner, der Hauptmieter ist, kann von dem anderen verlangen, aus der Wohnung auszuziehen (z. B. bei einer Beendigung der Partnerschaft).

Bei der Trennung bzw. Scheidung von Ehegatten entscheidet das Gericht, welchem Ehegatten die Wohnung zugewiesen wird, falls sich die Ehegatten nicht einigen können.

Die an einer Wohngemeinschaft beteiligten Mitmieter bilden wohl regelmäßig eine BGB-Innengesellschaft.[12] Der hierfür erforderliche gemeinsam verfolgte Gesellschaftszweck besteht darin, die angemietete Wohnung gemeinsam zu bewohnen. Aus dem meist nur konkludent, also stillschweigend geschlossenen Gesellschaftsvertrag ergeben sich einzelne Rechte und Pflichten der Mitmieter untereinander.

So ist gerade in dem Fall, dass alle Mitmieter Hauptmieter sind, eine interne Vereinbarung darüber denkbar, wer welchen Anteil an der Gesamtmiete aufbringen muss. Eine solche Vereinbarung ändert nichts an der Haftung im Außenverhältnis (bei Hauptmietern gesamtschuldnerische Haftung), sondern entfaltet nur interne Wirkung. Als Beispiel kann etwa die Pflicht zur Befolgung eines gemeinsamen Putzplans genannt werden. Auch wechselseitige Schutzpflichten im Sinn von § 241 Abs. 2 BGB ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag.