Hypothek

Im Finanz- und vor allem im Bankwesen dient die Hypothek als Kreditsicherung. Sie ist international streng vom Bestehen der Kredite abhängig (Akzessorietät), im Gegensatz zur Grundschuld. Als Beleihungsobjekt für Hypotheken kommen bei der Beleihung ausschließlich Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien) in Frage. Ihr Beleihungswert hat Einfluss auf die mögliche Höhe des Hypothekendarlehens.

Die ganze oder teilweise Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen (beispielsweise Zahlungsrückstände) berechtigt den Hypothekengläubiger (Hypothekar), sich aus dem Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des durch die Hypothek belasteten Beleihungsobjektes erzielen lässt, zu befriedigen. Welche Forderungen ihm gegen den Schuldner dabei zustehen, ist in der Zweckbestimmungserklärung vertraglich geregelt. Durch die Hypothek ist der Sachwert oder Ertragswert des Objektes dem Gläubiger verpfändet. Lasten mehrere Hypotheken auf einem Grundstück, haben diese einen festen Rang, nach dem die Hypothekengläubiger bei einer Vollstreckung befriedigt werden. Die Vollstreckung kann der Schuldner durch Zahlung an den Gläubiger verhindern (§ 1142 BGB).

Auch wenn die Forderung, auf die sich die Hypothek bezieht, durch den Eigentümer getilgt wurde, bleibt die Hypothek im Grundbuch dennoch eingetragen. Durch die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung (siehe Löschungsbewilligung), in der das Kreditinstitut bestätigt, dass die zugrunde liegende Forderung durch den Eigentümer getilgt wurde, erhält der Eigentümer die Möglichkeit, die derzeit eingetragene verdeckte Eigentümergrundschuld über einen Notar beim Grundbuchamt in eine offene Eigentümergrundschuld umzuwandeln.

Außerhalb der juristischen Fachsprache wird häufig nicht nur das Grundpfandrecht selbst, sondern auch das damit verbundene Darlehen (Hypothekendarlehen) als Hypothek bezeichnet.

Das Wort Hypothek enthält die Wortbestandteile für „unter“ (altgriechisch ὑπο hypo) und „legen“ (altgriechisch τιθέναι tithénai), sie bedeuten zusammengesetzt eine Unterlage für einen Kredit.[1] Die Hypothek ist wohl eine Erfindung attischer Geldverleiher. Sie erhielten als Pfandgläubiger ein besitzloses Pfand am Grundstück des Schuldners. Konnte der Schuldner den durch Hypothek gesicherten Kredit nicht zurückzahlen, fiel sein Grundstück dem Pfandgläubiger zu; ihre Publizität stellte man dort durch die Aufstellung von Pfandsäulen her.[2] Solon sprach in einem Gedicht darüber, dass er in Attika Hypotheken-Markierungssteine (altgriechisch ὄροι hóroi) herausriss, die um 600 vor Christus die Belastung eines Grundstücks mit einer Hypothek anzeigten.[3] Sie enthielten die Namen des Schuldners, des Gläubigers und den Hypothekenbetrag.[4] Berichte aus dem 4. Jahrhundert v. Chr. erzählten von 21 attischen mit Hypotheken belasteten Grundstücken, die eine durchschnittliche Belastung von etwa 26 Minen aufwiesen.[5] Fremde durften in Athen zur Zeit des dekeleischen Krieges erstmals Hypotheken aufnehmen.[6] Aristoteles berichtete später, dass ein Gesetz der Eleer es verbot, die Erde mit Hypotheken zu belasten.[7] Das griechische Pfandrecht kannte den Verkauf eines Grundstücks an den Pfandgläubiger mit Wiederkaufsrecht oder die Hypothek, die als einzige von beiden an Bedeutung gewann. Der griechische Boden- und Hypothekenverkehr verlief ziemlich formlos, Grundbücher gab es lediglich vereinzelt in Tenos oder Chios.[8]

Die Hypothek war zunächst im alten römischen Recht unbekannt. Aus den römischen Ostprovinzen gelangte unter Kaiser Julian (360–363 nach Christus) das besitzlose Pfandrecht aus Griechenland nach Italien (lateinisch hypotheca).[9] Ulpian trennte klar zwischen dem Besitzpfand (lateinisch pignus) und dem besitzlosen Pfand „hypotheca“.[10] Von Italien aus verbreitete sich diese Kreditsicherheit über ganz Europa, wobei sie ihre griechische Bezeichnung nur leicht veränderte (französisch hypotheque, spanisch hipoteca, deutsch Hypothek, niederländisch hypotheek). Ersichtlich tauchte sie erstmals 1563 im Flämischen auf, bevor sie 1616 als „hypotheca“ in Österreich erschien.[11]

Die preußische Hypotheken- und Konkursordnung von 14. April 1722 regelte erstmals das Hypothekenwesen. Sie sah vor, dass bei jedem mit dem Hypothekenwesen befassten Gericht ein vollständiges Grund- und Hypothekenbuch einzurichten war, das alle Immobilien des Bezirks mit genauer Bezeichnung und Nummerierung enthalten sollte. Weite Verbreitung fand die Hypothek erst, als die Verwaltung die Einrichtung von Hypothekenbüchern für notwendig hielt, was ab Mai 1742 erfolgte.[12] Johann August von Hellfeld definierte 1762 die „Hypothequenbuͤcher“ als „gewisse von obrigkeits wegen verfertigte öffentliche buͤcher“.[13] Das Allgemeine Preußische Landrecht (PrALR) vom Juni 1794 sprach beim Pfandrecht allgemein vom „Unterpfandsrecht“ als dem dinglichen Recht, das jemand „auf eine fremde Sache zur Sicherheit seiner Forderung eigeräumt“ ist (I 20, § 1 PrALR). Bei der Eintragung auf Grundstücke „hat der Gläubiger das Recht der Hypothek“ (I 20, § 8 PrALR).[14] Das sächsische „Gesetz über die Grund- und Hypothekenbücher und das Hypothekenwesen“ vom November 1843 schrieb vor, dass Hypotheken nur an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bestellt werden können, für die ein Grund- oder Hypothekenbuch angelegt ist (§ 29).

• Deutschland: siehe Hypothek (Deutschland)
• England und Wales: siehe Mortgage (England und Wales). Diese Mortgage erfüllt wirtschaftlich die Funktion einer Grundschuld, auch wenn sie rechtlich hiervon zu unterscheiden ist.
• In der Schweiz existiert die Hypothek rechtlich nicht und wird nur umgangssprachlich für das entsprechende Darlehen verwendet. Dieses grundpfandlich gesicherte „Hypothekardarlehen“ wird in der Regel gemäß Art. 842 ZGB in einem Schuldbrief notariell verurkundet. Der hypothekarische Referenzzinssatz („Hypothekarzinssatz“) kann, je nach Mietvertrag, auch maßgebend sein für die Berechnung des Mietzinses. Als Arten kennt man den Schuldbrief, die Grundpfandverschreibung und die – seit Januar 2012 nicht mehr mögliche – Gült. Der Schuldbrief sichert nicht nur eine Forderung, sondern er begründet sie. Er begründet nur dann die persönliche Haftung, wenn der Eigentümer auch der Schuldner der zu sichernden Forderung ist (Art. 842 ZGB, Art. 845 ZGB). Er entspricht der deutschen Hypothek. Die Gült war mit der Grundschuld vergleichbar. Die Grundpfandverschreibung wird für eine Forderung als Pfandrecht durch Eintragung begründet.[15]
• In Österreich ist die Hypothek das einzige Grundpfandrecht,[16] die nach § 448 ABGB durch Vertrag und „Einverleibung“ (Eintragung) im Grundbuch entsteht.
• In Frankreich ist die Hypothèque rechargeable zwar eine Hypothek, aber „wiederauffüllbar“, also revalutierbar, was wirtschaftlich der Sicherungsgrundschuld entspricht.[17]
• Im Herkunftsland Griechenland ist die Hypothek als das dingliche Recht an einer Immobilie zur Sicherung einer Forderung durch bevorzugte Befriedigung des Gläubigers aus der Sache in Form der Sicherungshypothek bekannt (Art. 1257 ZGB).[18]

Im übertragenen Sinn wird das Wort Hypothek für den Kredit selbst oder ebenfalls als Metapher für eine besondere Belastung verwendet. So galten zum Beispiel die Verbrechen in der Zeit des Nationalsozialismus nach dem Krieg als schwere Hypothek für die junge Bundesrepublik Deutschland.

• Oleksiy Feliv: Die Hypothek im deutschen und ukrainischen Recht: der systematische Vergleich des Hypothekenrechts in Deutschland und der Ukraine einschließlich der rechtstheoretischen Grundlagen und der Ausblicke für das gemeinsame europäische Hypothekenrecht. Lang, Frankfurt am Main / Berlin / Bern / Wien u. a. 2009, ISBN 978-3-631-58989-2 (Studien des Instituts für Ostrecht München; Zugleich Regensburg, Univ., Diss., 2007).
• Steffen Kircher: Grundpfandrechte in Europa: Überlegungen zur Harmonisierung der Grundpfandrechte unter besonderer Beachtung der deutschen, französischen und englischen Rechtsordnung. Duncker & Humblot, Berlin 2004, ISBN 978-3-428-11452-8 (Schriften zum internationalen Recht, Band 144; zugl.: Freiburg im Breisgau, Univ., Diss., 2003).
• Jong-Chan Park: Strukturelle Unterschiede zwischen deutschem und koreanischem Hypothekenrecht: Eine wirtschaftliche Analyse zur Reform des koreanischen Hypothekenrechts. Tübingen 1988 (Dissertation Tübingen 1988).
• Hongliang Wang: Grundpfandrechte in Deutschland und China. Lang, Frankfurt am Main 2005, ISBN 3-631-53286-5 (Europäische Hochschulschriften: Reihe 2, Rechtswissenschaft; Band 4151; Zugl. Diss. Freiburg im Breisgau 2004).

1. Friedrich Kluge: Etymologisches Wörterbuch der deutschen Sprache. 1989, S. 323
2. Justus Hermann Lipsius: Das attische Recht und Rechtsverfahren. 1905, S. 694
3. Beat Näf: Geschichte der Antike. 2006, S. 108.
4. Moritz Hermann, Eduard Meier, Georg Friedrich Schömann: Der Attische Process. 1824, S. 506
5. Georg Busolt: Griechische Staatskunde. 1979, S. 180, FN 1
6. Max Weber: Zur Sozial- und Wirtschaftsgeschichte des Altertums. Band 6. 2006, S. 512
7. Aristoteles, Politik, VII, 2
8. Max Weber: Zur Sozial- und Wirtschaftsgeschichte des Altertums. Band 6. 2006, S. 513.
9. Herbert Hausmaninger, Walter Selb: Römisches Privatrecht. 2001, S. 181
10. Ulpian, Digesten, 13, 7, 9, 2
11. Landtafel des Erzherzogtums Österreich ob der Enns, 1616, III 28 § 31
12. Paul Parey: Die Behördenorganisation und die allgemeine Staatsverwaltung Preußens. VI 2, 1894, S. 493.
13. Johann August von Hellfeld: Vollständige Sammlung aller üblichen und brauchbaren Rechte im Heil. Römischen Reiche, 1762, Band III, S. 1900.
14. Allgemeines Landrecht für die Preußischen Staaten, Band 1, 1794, 851
15. Herbert Mohr: Die Schweizer Bankobligationen unter Ausschluss der Pfandbriefe. 1961, S. 91
16. Monika Hinteregger: Sicherungsrechte an Immobilien in Europa, 2009, S. 237 f.
17. Matthias Fervers: Hypothèque rechargeable und Grundschuld. 2013, S. 28
18. Susanne Frank, Thomas Wachter (Hrsg.): Immobilienrecht in Europa. 2015, S. 432

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