Grundsteuerwert

Da sich Grundstückswerte im Lauf der Zeit verändern, ist für eine allgemeingültige Besteuerung die Festlegung eines einheitlichen Wertermittlungs-Stichtages notwendig. Dies ist der Hauptfeststellungszeitpunkt. Alle Grundstücke werden nach den Wertverhältnissen besteuert, die an diesem Stichtag galten. Für die erste Wertfeststellung nach der Grundsteuerreform wurde der 1. Januar 2022 hierfür gesetzlich festgelegt. Alle sieben Jahre soll eine neuerliche Hauptfeststellung erfolgen (§ 221 BewG), um die reguläre Dynamik von Wertveränderungen realitätsgerecht abzubilden.

Zur Hauptfeststellung hat der Steuerpflichtige, was in der Regel der Grundstückseigentümer ist, eine Feststellungserklärung (eine Form der Steuererklärung) beim Finanzamt abzugeben, wenn er dazu aufgefordert wird. Eine Aufforderung durch öffentliche Bekanntmachung ist zulässig und Ende März 2022 im Bundessteuerblatt erfolgt.[6] Die Erklärungsabgabe ist ab 1. Juli 2022 möglich, es gilt eine verlängerte Frist bis Ende Januar 2023. Ursprünglich war der Fristablauf auf Ende Oktober 2022 festgelegt. Die Feststellungserklärungen sind in der Regel elektronisch (z. B. via ELSTER) zu übermitteln oder auf Papier in Härtefällen, z. B. bei nicht vorhandener Computertechnik oder Medienkompetenz.[7]

Ergeben sich nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt steuerrelevante Änderungen – zum Beispiel durch Parzellierung eines Grundstücks, Eigentümerwechsel oder Bebauung – erfolgt eine Nachfeststellung oder Fortschreibung des Grundsteuerwertes. Der Änderungsbescheid wird zum 1. Januar des Folgejahrs der Änderung erlassen. Es werden diejenigen Wertverhältnisse zugrunde gelegt, die zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung (1. Januar 2022) galten. Bei Wertänderungen wird der Grundsteuerwert nur fortgeschrieben, wenn die Änderung mehr als 15.000 Euro beträgt (§ 222 BewG), was einer steuerlichen Auswirkung von etwa 20 Euro Grundsteuer entspricht.[7] Die Änderungen sind anzeigepflichtig mit einer Frist bis zum 31. Januar des Folgejahrs der Änderung (§ 228 BewG); die Anzeige gilt als Steuererklärung und ist bei Nichtabgabe mit Sanktionen bewehrt, z. B. mit dem Verspätungszuschlag. Diese Anzeigepflicht ist neu gegenüber dem alten Recht der Einheitsbewertung, wo der Steuerpflichtige von sich aus nicht aktiv tätig werden musste.

Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft; dazu gehören der Grund und Boden, die Wirtschaftsgebäude und Betriebsmittel (§ 232 BewG). Wohngebäude gehören nicht dazu; sie werden – im Unterschied zur früheren Grundsteuerberechnung in den alten Bundesländern – als Grundvermögen besteuert. Der Betrieb wird mit einem eigenständigen Bewertungsmaßstab, dem Ertragswert, bewertet. Der Ertragswert ergibt sich, indem der betriebliche Reinertrag mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert, d. h. multipliziert wird (§ 236 BewG). Reinertrag ist nicht der tatsächlich erzielte Gewinn des Landwirts, sondern der durchschnittlich und nachhaltig erzielbare Sollertrag eines pacht- und schuldenfreien Betriebes, ermittelt anhand der Ertragsverhältnisse von Testbetrieben durch das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft und aufgeteilt nach unterschiedlichen Nutzungsarten (z. B. Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Weinbau). Für Acker- und Grünland werden die Daten der Bodenschätzung verwendet. Dieses standardisierte Bewertungsverfahren wurde gegenüber der Einheitsbewertung modernisiert, um den Weiterentwicklungen im Primärsektor gerecht zu werden und eine vollautomatisierte Bewertung für die Grundsteuer möglich zu machen. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer; die Art der Nutzung, ob verpachtet oder eigengenutzt, spielt insoweit keine Rolle. Die bisherige Nutzerbesteuerung in den neuen Bundesländern wird nicht mehr fortgeführt.[8]

Auch Kleingartenland gehört zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (§ 240 BewG).

Zum Grundvermögen gehören Grund und Boden, Gebäude, Erbbaurechte, Wohn- und Teileigentum (§ 243 BewG). Wirtschaftliche Einheit ist in der Regel das einzelne Grundstück, bestehend aus Grund und Boden, Gebäude, sonstigen Bestandteilen und Zubehör. Ein Grundstück kann auch mehrere wirtschaftliche Einheiten umfassen, z. B. bei Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer in einem Gebäude. Die Grundstücke werden in unbebaute und bebaute unterschieden; die bebauten Grundstücke werden zusätzlich in verschiedene Grundstücksarten eingeteilt (§ 249 BewG). Nach diesen Unterteilungen bestimmt sich die Bewertungsmethode.

Unbebaute Grundstücke werden mit dem lageabhängigen Bodenrichtwert bewertet, den Gutachterausschüsse ermitteln.

Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen (Wohngrundstücke) werden im Ertragswertverfahren bewertet. Hierzu wird der Barwert (Gegenwartswert aller zukünftigen Erträge) bestimmt, was rechnerisch die Abzinsung der Berechnungsgrundlagen notwendig macht. Ausgangsgröße ist der jährliche Rohertrag: eine pauschale Nettokaltmiete, differenziert nach Bundesland, Grundstücksart, Wohnfläche, Baujahr, Mietniveaustufe. Die Daten für die Pauschalen wurden dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes entnommen.[9] Das ist ein Unterschied zur früheren Einheitsbewertung, bei der die tatsächliche Miete zum Ansatz kam; die Verwendung tatsächlicher Mieten, die bei jedem Vermieter einzeln erfragt werden müssten, und die zukünftig angestrebte vollautomatische Neubewertung sind jedoch nicht miteinander vereinbar.[4] Der Rohertrag, vermindert um pauschale Erfahrungssätze für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, ergibt den Reinertrag des Gebäudes. Der Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger, der sich an der Nutzungsdauer des Gebäudes orientiert sowie am Liegenschaftszinssatz, kapitalisiert (multipliziert). Der kapitalisierte Reinertrag addiert zum abgezinsten Bodenwert (abgezinster Bodenrichtwert) ergibt den Grundsteuerwert.

Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke (Nichtwohngrundstücke) werden im Sachwertverfahren bewertet. Die Abgrenzung zu den Wohngrundstücken ist erforderlich, weil sich über statistische Verfahren keine Mietdaten automatisiert ermitteln lassen.[4] Ausgangsgröße sind die Normalherstellungskosten je Quadratmeter der Gebäudegrundfläche. Für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 sind dies die Normalherstellungskosten 2010, aktualisiert mit dem maßgeblichen Baupreisindex für 2022. Vom Normalherstellungswert wird eine Alterswertminderung abgezogen, es bleibt aber in jedem Fall ein Mindestwert von 30 %. Der so ermittelte Gebäudesachwert wird dem Bodenwert (Ansatz mit Bodenrichtwert, aber ohne Abzinsung, da es sich nicht um eine Barwertermittlung handelt) addiert. Auf die Summe wird eine Wertzahl angewandt, die die Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt berücksichtigt.[4] Das Ergebnis bildet den Grundsteuerwert.