Property law (Vereinigte Staaten)

Easements (~ Dienstbarkeiten) sind entstehen durch Gewährung (grant) eines Eigentumsinteresses ohne Besitz (nonpossessory property interest) und gewähren ihrem Inhaber, dem grantee, irgendeine Form der Nutzung oder des Genusses von fremdem Land berechtigt. Easements können positiv (affirmative) oder negativ sein. Positive beziehen sich darauf, das Land zu betreten oder etwas auf ihm zu tun. Negative beziehen sich auf Licht, Luft, Stützung oder fließendes Wasser aus künstlichen Zuflüssen. Easements sind entweder appurtenent oder in gross. Ein easement ist ein easement appurtenant, wenn es zugunsten eines herrschenden Grundstücks und zulasten eines zweiten dienenden Grundstücks besteht. Ein easement ist ein easement in gross, wenn es seinem Inhaber generell einen persönlichen oder finanziellen Vorteil im Bezug auf die Nutzung seines Landes bietet (beispielsweise das Recht, dort Leitungen zu verlegen).

Easements können durch grant, implication, necessity oder prescription entstehen. Grant meint die Gewährung durch den Eigentümers in Schriftform (aufgrund des Statutes of Frauds). Easements by implicaiton entstehen durch offensichtliche Nutzung und die angemessene Erwartung (reasonable expectation) der weiteren Nutzung. By necessity entstehen easements, wenn der grantor dem grantee ein Stück Land durch conveyance übereignet und er von diesem Land nur durch ein easement sinnvoll Gebrauch machen kann; der grantor bestimmt die örtliche Lage des easements. By prescription entsteht ein easement durch adverse possession. Adverse possession (~ Ersitzung) meint die dauerhafte Nutzung für die jeweils durch Gesetz vorgegebene Dauer, die offensichtliche und offenkundige (open and notorious) Nutzung, die tatsächliche, nicht notwendigerweise ausschließliche (!) Nutzung ohne die Erlaubnis des Rechtsinhabers am dienenden Grundstück. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, können mündliche Absprachen zwischen den Parteien zwar kein easement, jedoch unter Umständen eine license begründen.

Wird das easements über seinen rechtlich erlaubten Umfang hinaus genutzt, bezeichnet man dies als surcharge; der grantor kann sich in diesem Falle in equity durch eine injunction als auch in law durch damages (Schadensersatz in Geld) zur Wehr setzen.

Easements enden durch estoppel, Ende der necessity, Zerstörung (destruction) des dienenden Grundstücks, condemnation (d. h. Enteignung, sog. eminent domain), Entlassung in Schriftform, abandonment durch eine aktive Handlung, merger (Zusammenfall des Eigentums an herrschendem und dienendem Grundstück) und prescription.

Als covenant bezeichnet man ein Versprechen, etwas in Bezug auf Land zu tun oder zu unterlassen. Im Gegensatz zum easement ist es kein property interest, sondern rein vertraglich. Covenants können positiv (affirmative) und negativ sein. Covenants sind grundsätzlich rechtlich bindend in law; bei ihrer Verletzung kann Schadensersatz in Geld (damages) verlangt werden. Lediglich bindend in equity sind dagegen equitable servitudes; ihre Verletzung führt statt damages zu einer injunction. Equitable servitutes können unter folgenden Bedingungen gegenüber Rechtsnachfolgern Bindungswirkung entfalten: Sie müssen in Schriftform sein, die Parteien müssen den Vorsatz haben, die equitable servitude gegenüber Rechtsnachfolgern bindend zu sein, das Versprechen der servitude muss sich auf Land beziehen (touch and concern the land), d. h., es macht das Land selbst nützlicher oder wertvoller für die begünstigte Partei, und die Rechtsnachfolger müssen Kenntnis des Versprechens zum Zeitpunkt der Landnahme haben.

Ausnahmsweise kann ein Landeigentümer nach der doctrine of reciprocal negative servitudes auch an covenants gebunden sein, obwohl sich diese nicht im deed bzw. der chain of title finden. Verkauft ein Landeigentümer mehrere Grundstücke und hatte er bei Verkaufsbeginn ein allgemeines Siedlungskonzept für die Wohnbebauung (general scheme of residential development) so enthält jeder Kaufvertrag in equity einen negativen covenant oder eine implied equitable servitude, wenn der Käufer von dem Siedlungskonzept Kenntnis hatte.

Der mortgage (~ Hypothek) ist ein von den Parteien 1) zur Kreditsicherung (collateral) bestellter 2) security interest (~ Sicherungsinteresse) an einem Grundstück. Der Schuldner heißt mortgagor, der Gläubiger heißt mortgagee. Es werden zwei Arten von mortgage unterschieden: die purchase-money mortgage und die non-purchase-money mortgage. Erstere sichert gerade den Kredit zum Erwerb der gesicherten Grundstücks ab, letztere sichert etwas anderes als den Erwerb des gesicherten Grundstücks ab. Die purchase-money mortgage genießt gegenüber der non-purchase-money mortgage Priorität.

Zahlt der mortgagor nicht auf seinen Kredit, kann der mortgagee sich aus dem Verkaufserlös des Grundstücks befriedigen. Hierzu muss er das rechtliche Verfahren der foreclosure einleiten. Reicht der Verkaufserlös des Grundstücks nicht aus, kann er sodann eine Klage gegen den mortgagor persönlich einleiten, die sog. deficiency action. Sämtliche niederrangige interests (beispielsweise niederrangige mortages) enden mit der foreclosure. Höherrangige interests bleiben bestehen. Notwendige Voraussetzungen für das Ende der junior interests ist jedoch, dass sämtliche Inhaber von junior interests sowie der mortgagor am Verfahren teilnehmen. Vergisst der mortgagee dies, bleiben junior interests bestehen.

Dem mortgagor steht in equity das Recht zu, die foreclosure durch Zahlung der offenen mortgage-Summe zu verhindern (equitable redemption). Dieses Recht besteht bis zum Datum des Verkaufs und ist nicht vertraglich abdingbar. Einige Staaten erkennen daneben auch eine statutory redemption an; diese erlaubt die Abwendung der foreclosure durch Zahlung des Kaufpreises.