DIN 277

Die Norm wurde 1934 erstmals als DIN 277 veröffentlicht. Eine Auftrennung wurde 1973 durch Umbenennung in DIN 277-1 vorbereitet und 1981 mit Erscheinen der DIN 277-2 vollzogen und 2005 durch DIN 277-3 erweitert.

2016 wurden die ersten beiden Teile gekürzt und als DIN 277-1 wieder zu einem Teil zusammengefasst. Die DIN 277-3 wurde 2018 in DIN 276 übernommen.

Die DIN 277 legt die Regeln für die Berechnung von Grundflächen- und Rauminhalten von Bauwerken fest. Diese Grundflächen- und Rauminhalte dienen in erster Linie der Ermittlung der Bauwerkskosten nach DIN 276, werden aber teilweise auch für die Ermittlung von Miet- und Kaufpreisen verwendet. Sie werden ferner dazu verwendet, die Nutzungsfähigkeit und die Wirtschaftlichkeit verschiedener Gebäude miteinander zu vergleichen. Zudem wird die Gliederung der Nutzflächen nach Gruppen unterschiedlicher Nutzungsarten beschrieben und Beispiele für die Zuordnung von Räumen und Flächen zu den einzelnen Nutzungsarten gegeben.

Die bauplanungsrechtlich zulässige Baufläche eines Bauvorhabens beurteilt sich dagegen nach § 19, § 20 BauNVO. Für öffentlich geförderten Wohnraum, aber auch den Großteil von Wohnobjekten, auf die das Wohnraumförderungsgesetz nicht anwendbar ist, gilt die Wohnflächenverordnung (WoFIV).[3] Die danach ermittelte Wohnfläche dient statistischen Zwecken sowie zur Darstellung der vermiet- oder verkaufbaren Fläche gegenüber dem Bauherrn. Die Ermittlung nach der WoFIV weicht erheblich von der DIN 277 ab.[4]

Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) knüpft dagegen an die Begriffe und Wesenszüge der DIN 277 an.[5] Sie verwendet den Flächenvorrat (BGF) der DIN 277 und legt fest, welche dieser Flächen Mietflächen sind und welche nicht.[6]

Aufteilung der Grundfläche nach DIN 277:2021

Die Außenanlagenflächen können analog zur Systematik der Kostengruppe 500 nach DIN 276-1 weiter differenziert werden.[7]

Gegenüber DIN 277-1:2005-02 und DIN 277-2:2005-02 wurden gemäß Vorwort der Norm folgende Änderungen vorgenommen:[7]

1. DIN 277-1 und DIN 277-2 wurden gekürzt und zu einem Teil zusammengefasst;
2. der Titel der Norm wurde geändert, um zukünftig weitere Normenteile für andere Bereiche des Bauwesens ergänzen zu können;
3. der Anwendungsbereich der Norm wurde neu formuliert und gegenüber anderen Bereichen im Bauwesen und im Facility Management abgegrenzt;
4. die Regelungen der Norm wurden DIN EN 15221-6 angepasst; dabei wurden u. a. die bisherigen Begriffe "Technische Funktionsfläche" in "Technikfläche" und "Netto-Grundfläche" in "Netto-Raumfläche" sowie der bisherige Begriff "Nutzfläche" in "Nutzungsfläche" umbenannt;
5. die Norm wurde redaktionell überarbeitet und neu gegliedert;
6. die Gliederung der Grundflächen des Bauwerks wurde vereinfacht und auf zwei Gliederungsebenen reduziert;
7. auf die Festlegung von Mengen und Bezugseinheiten für Kostengruppen nach DIN 276 wurde verzichtet, damit diese Sachverhalte in der DIN 276 selbst geregelt werden können;
8. für Grundflächen des Grundstücks wurden Begriffe und Ermittlungsregeln festgelegt;
9. die Regelung über Bereiche unterschiedlicher Raumumschließung wurde vereinfacht.
10. zusätzlich zu erwähnen ist: a) Der Begriff Netto-Grundfläche wird sowohl in der DIN 277 (2005) als auch in der DIN 277-1 (2016) verwendet, allerdings mit unterschiedlicher Flächendefinition. b) Für die Zuordnung von Grundflächen der Aufzugs- und Installationsschächte wird das Kriterium "begehbar" neu eingeführt.

Aufteilung der Grundfläche nach DIN 277:2005

Die DIN 277:2005 hat einige Neuerungen im Vergleich zu den Vorgängerversionen eingeführt, die auch die o. a. Definitionen betreffen, so u. a.:[8]

1. die Funktionsfläche (FF) heißt jetzt Technische Funktionsfläche (TF)
2. Aufnahme des Konstruktions-Rauminhalts (KRI), der die Rauminhalte von abgehängten Decken, Doppelböden, mehrschaligen Fassaden, Installationskanälen und -schächten mit einem lichten Querschnitt bis 1 m² einschließt
3. die getrennte Ermittlung von Grundflächen bis/über 1,50 m Höhe entfällt
4. es wurden Mindestabmessungen definiert für Installationskanäle und -schächte (bzgl. Netto-Grundfläche bzw. Konstruktions-Grundfläche)
5. der Begriff „Nutzungsgruppe“ (Zusammenfassung einzelner Grundflächen und Räume mit gleichartigen Nutzungen) wurde eingeführt
6. die Unterscheidung zwischen Hauptnutzflächen (HNF) und Nebennutzflächen (NNF) entfällt. Dafür wurde eine 7. Nutzflächenkategorie mit der Bezeichnung "Sonstige Nutzungen" eingeführt. Diese beinhaltet nun die Flächen, welche vormals unter dem Begriff Nebennutzflächen aufgeführt wurden.

Die Nutzflächen wurden nach der DIN 277:2005 in sieben Nutzflächen (kurz NF) unterteilt und nach ihren Funktionen gegliedert:

1. Wohnen und Aufenthalt
2. Büroarbeit
3. Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
4. Lagern, Verteilen und Verkaufen
5. Bildung, Unterricht und Kultur
6. Heilen und Pflegen
7. Sonstige Nutzungen

• Normenliste DIN 1 bis DIN 499#DIN 277

• Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher: Flächenmanagement in der Immobilienwirtschaft. Grundlagen und konkrete Anwendung. Springer Vieweg, Berlin und Heidelberg 2019. ISBN 978-3-662-58475-0.

• Angelika Rischka: Flächen in Neubau-Bürogebäuden – Ein Ermittlungsvergleich mit Stimmen aus der Praxis in: diplomarbeit.wkimmo.info, Fachhochschule Wien, 2008.
• DIN 277-1 | 2016-01 - Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen - Teil 1: Hochbau Baunormenlexikon.de

1. DIN 277:2021-08. beuth.de, doi:10.31030/3278234.
2. Jochen Stoiber: DIN 277: Neuausgabe Januar 2016 20. Mai 2016.
3. Bayerische Architektenkammer: Merkblatt zur Flächenberechnung Stand: 02/2021.
4. Quadratmeterpreise müssen vergleichbar sein! baulinks.de, 17. Januar 2004.
5. Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G 2004 gif, abgerufen am 19. März 2021.
6. Reinhard Binz: Nutzflächenberechnung. Abgerufen am 20. März 2021.
7. Loni Siegmund, Jutta Heinkelmann: Neue Norm für Grund und Raum - Die geänderte DIN 277 enthält neue Flächenbezeichnungen und eine neue Systematik Deutsches Architektenblatt, 3. Mai 2016.
8. vgl. Architektenkammer Baden-Württemberg: Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. DIN 277 in neuer Fassung 2005 gültig. Merkblatt Nr. 687, Stand: 04/2005.