Baulast

Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.

Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Für den Eigentümer des begünstigten Grundstücks ist sie dagegen ein bloßer Reflex, aus dem dieser keine subjektiven Rechte herleiten kann.[1][2] Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB oder aus Bereicherungsrecht. Somit sollte dem Begünstigten der Baulast immer empfohlen werden, die Baulast durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch abzusichern[3].

Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehören die Straßenbaulast, also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen, sowie die Kirchenbaulast.

Die Regelungen zu Baulasten finden sich in den Bauordnungsgesetzen der Länder.

• Vereinigungsbaulast: Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z. B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: § 4 Abs. 2 LBO; Hamburg: § 7 HBauO).
• Abstandflächenbaulast: Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandsflächen in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: § 7 LBO; Hamburg: § 6 HBauO).
• Anbaubaulast: Es wird die Verpflichtung übernommen, im Falle einer Bebauung an das grenzständige Gebäude des Nachbargrundstückes anzubauen.
• Erschließungsbaulast: Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden (z. B. Hamburg: § 4 HBauO). Diese Art von Baulasten werden jedoch meistens grundbuchrechtlich über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte geregelt.
• Standsicherheits-Baulast: Sie hat den Zweck, die Nutzung von der Standsicherheit dienenden Gebäudeteilen, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, zu sichern (z. B. Hamburg: § 15 HBauO).
• Bestimmte Rückbauverpflichtungen bei Nutzungsaufgabe im Außenbereich (§ 35 Abs. 5 BauGB) können als Baulast gesichert werden.
• Stellplatz-Baulast / Anbindungs-Baulast: Bei Wohngebäuden sind auf dem Grundstück Stellplätze herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem Baugrundstück ist durch Baulast zu sichern (BauO NRW, § 51). Bei notwendigen Kinderspielflächen wird analog verfahren. Die Stellplatz-Baulast gibt dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks nicht das Recht, die entsprechenden Stellplätze unentgeltlich zu nutzen. Die Nutzung der Stellplätze ist zusätzlich privatrechtlich zu vereinbaren.
• Kirchenbaulast: Die Kirchenbaulast ist die Verpflichtung einer natürlichen oder juristischen Person, Kirchengebäude zu errichten, zu erweitern, instand zu halten oder wiederherzustellen. Sie ist keine Baulast im baurechtlichen Sinne, sondern eine im Grundbuch eingetragene privatrechtliche Dienstbarkeit oder eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung von Ländern oder Gebietskörperschaften.

• Wenzel, Gerhard: Baulasten in der Praxis, 2., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Köln 2014, 312 Seiten, ISBN 978-3-8462-0014-8.

1. Gerhard Hornmann in: Hornmann, Hessische Bauordnung, 3. Auflage 2019, § 85 Randnummer 5.
2. OVG Münster: Urteil vom 21. November 2017, Aktenzeichen 2 A 1393/16, NVwZ-RR 2018, 422, beck-online.
3. Albert M. Seitz: Baulasten unter der Lupe. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert 6/2014, S. 325–329.
4. § 84 BauO Bln. In: Bauordnung für Berlin (BauO Bln) : Landesrecht Berlin. Abgerufen am 10. Juli 2020.
5. § 65 Brandenburgische Bauordnung (Memento vom 30. April 2010 im Internet Archive)
6. „Brandenburg führt wieder Baulasten ein“, Domberg Rechtsanwälte vom 13. März 2016
7. § 82 BremLBO
8. § 85 Baulasten, Baulastenverzeichnis. In: Hessische Bauordnung (HBO) Vom 28. Mai 2018. Abgerufen am 10. Juli 2020.
9. § 81 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO)
10. § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
11. § 83 Baulasten. Landesbauordnung (LBO) Vom 18. Februar 2004. In: Bürgerservice Saarland. Ministerium der Justiz (Saarland), abgerufen am 7. Juni 2021.
12. Sächsische Bauordnung (SächsBO) vom 18. März 1999 (Memento vom 22. November 2009 im Internet Archive) (PDF; 157 kB)
13. Landesbauordnung Schleswig-Holstein (§ 80)

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