Bauerwartungsland

Diese Legaldefinition aus § 3 Abs. 2 ImmoWertV erfasst Grundstücke, die nach einem örtlichen Flächennutzungsplan als Baugebiete für eine spätere Bebauung vorgesehen werden.[1] Die Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung der Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.

Eine Einstufung als Bauerwartungsland kann solange erfolgen, wie die Gemeinde noch nicht eindeutig verbindlich die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Aussicht gestellt hat. Das deutlichste Signal für den Übergang der Entwicklungsstufe Bauerwartungsland zum Rohbauland ist der kommunale Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan oder einen Erschließungsplan, der die bauliche Nutzung konkretisieren soll.[2]

Die verschiedenen Grundstücksarten im Hinblick auf ihre Bebauung werden im BauGB, im BewG und in der ImmoWertV behandelt, wenngleich der unterschiedliche Gesetzeszweck die Merkmale der Definition beeinflusst. Bauerwartungsland sind als Wohngebiet im Flächennutzungsplan ausgewiesene Grundstücksflächen, für die es jedoch noch keinen verbindlichen Bebauungsplan gibt.[3]

Je nach dem Status eines Grundstückes werden folgende Entwicklungsstufen unterschieden:[4]

• Unbebaute Grundstücke sind nach § 72 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Gibt es auf einem Grundstück Gebäude, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, so gilt das Grundstück als unbebaut (§ 72 Abs. 2 BewG). Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist (§ 72 Abs. 3 BewG).
• Bauerwartungsland sind nach § 3 Abs. 2 ImmoWertV GrundstücksFlächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung, dem Flächennutzungsplan und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
• Rohbauland sind Grundstücksflächen, die nach den §§ 30 BauGB, § 33 BauGB oder § 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
• Bauland sind im Sinne des Baurechts Grundstücke, für die ein beschlossener Flächennutzungsplan die kurz- oder mittelfristige Bebauung vorsieht.[5]
• Baureifes Land sind gemäß § 3 Abs. 4 ImmoWertV vollständig erschlossene Grundstücke.

Im umgangssprachlichen Sinne ist Rohbauland ein Grundstück, auf dem nach dem Bauablauf ein Rohbau errichtet wird.

Das Bauerwartungsland hat den Status als unbebautes Grundstück überwunden und wird zum Rohbauland, dessen Erschließung allerdings noch nicht gesichert ist.

Auf dem Immobilienmarkt wird der Boden entweder als Produktionsfaktor für die Urproduktion (Bergbau, Fischerei, Forstwirtschaft, Landwirtschaft), den sekundären Sektor (Gewerbe, Handel, Industrie) oder als Konsumgut (Bauerwartungsland, Bauland) betrachtet[6], wobei die Lage der wesentliche preisbestimmende Faktor ist. Dabei hat der Grundstücksstatus im Regelfall Einfluss auf die Bodenpreise und ist deshalb Gegenstand der Immobilienspekulation.

In Österreich sind „… (u)nter dem Begriff "Bauerwartungsland" (…) solche Flächen zu verstehen, die zwar im Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, deren Umwidmung und Verbauung aber nach ihrer Lage und Aufschließungsmöglichkeit nach den Grundsätzen der Raumordnung und Bauordnung in nächster Zeit möglich ist (…)“[7]

1. Hans-Jürgen Grabbe, Bauherren Lexikon, 1976, S. 27.
2. Fritz Schmoll (Hrsg.), Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2015, S. 538
3. Harald Gerhards/Helmut Keller, Lexikon Baufinanzierung von A bis Z, 1993, S. 68
4. Fritz Schmoll (Hrsg.), Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2015, S. 537.
5. Gerd Kommer, Kaufen oder Mieten?, 2021, S. 200.
6. Michael Hohlstein, Lexikon der Volkswirtschaft, 2009, S. 116
7. Rechtssatz des österreichischen Verwaltungsgerichtshofes vom 18. Februar 1994

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